在新德里中心地带，那些100年前英属殖民地时期建造的别墅，作为最能彰显身份的高端地段房产，价格异常昂贵，已经迈入世界最贵豪宅之列。

李熠煜 罗骧

随着经济高速发展，印度年轻人近年来正疯狂涌入城市。随之而来的，是住房问题如一朵巨大的“乌云”笼罩在城市上方。

印度城市的住房问题错综复杂，包括房价快速上涨、住房短缺，贫富差距所导致的住房差别化，以及城市居民承受的压力增大等表面问题；还涉及城市人口增长速度过快、货币增发量太大、政府治理能力不足、政府规划难以实施、土地产权制度僵化等深层次问题。

高昂的房价与租金

随着印度经济预期持续向好，其房地产业受到国内外资本青睐。大量年轻人涌入，导致印度城市住房的需求节节攀升，房价如同烈火烹油，迅速窜升至令人难以想象的高度。

根据相关统计数据与媒体报道，印度多数大城市的房价近年来一直在以两位数的速度上涨。房价涨幅最大的是超级大城市孟买——2017年的平均房价为8510美元/平方米，其市中心的房价在2010年就已达到1万美元/平方米，海滨大道的海景房2017年的价格更是高达1.7万美元/平方米。从短时段来看，近7年的涨幅为70%；从较长的时段来看，近30年间涨了600倍，涨势凶猛。

首都新德里的涨势也毫不逊色，尤其是自2009年以来房产升值迅猛，最高增幅达70%~90%。如今，价格洼地的房屋价格已达3000美元/平方米，一套两居室的小型住房售价就高达30万美元。在新德里中心地带，那些100年前英属殖民地时期建造的别墅，作为最能彰显身份的高端地段房产，价格异常昂贵，已经迈入世界最贵豪宅之列。

其他大城市也不甘落后，例如新兴科技城班加罗尔，近年来随着高科技企业入驻，大量人口涌入，办公场所需求量增大，吸引了大量金融投资，也成为印度顶尖房地产商人的投资聚集地，导致房价飞涨。

印度官方数据显示，2018年印度人均收入为11万卢比，约合1550美元。相较动辄每平方米数千、数万美元的高昂房价而言，大城市的房价无疑是个天文数字。对于许多涌入城市的年轻人来说，拥有自己的住房不过是个梦，他们只得转而租房。但房价的上涨也带来了租金的节节攀升。

面对高昂的房价与租金，印度住房与城市减贫部曾根据居民收入水平与住房套型面积、住房消费支出的比例等，制定了可负担性标准。比如，家庭月收入在7301~1.45万卢比之间的中等收入群体，其可负担的住房面积是61~112平方米，每月租金或房贷支出占家庭收入的比重为30%~40%，而房价与家庭年收入之比为5。

但官方标准并不能反映实际情况。受限于政府的治理能力、政策的执行能力，印度大城市中的住房消费支出占居民收入的比重，远超官方指导标准。

统计数据显示，印度大城市中的中等收入群体，每月租金或房贷支出占家庭收入的比重超过49%，房价与家庭年收入之比为14。家庭月收入为3301~7300卢比的低收入家庭，每月租金或房贷支出占家庭月收入的比重高达98%，房价与家庭年收入之比为28。

住房差距悬殊

近年来涌入的人口远超预期，导致印度城市住房供应不足，特别是在孟买、新德里、班加罗尔等人口流入量大的城市，住房短缺现象非常严重。面对这种局面，印度总理莫迪于2015年6月发布“人人有屋住”计划，拟至2020年建造2000万套城市房屋，以及3000万套农村房屋。

另一方面，根据学者统计，印度住房缺口接近5100万套，如果算上需要翻建的临时性房屋，还需要增加1.13亿套住房。

有学者指出，依据现有住房的情况来看，有21%的家庭迫切需要住房，46%的家庭居住条件不达标，因而共有67%的印度城市家庭需要体面的住房。这意味着相对于印度庞大的人口总量、不佳的住房状况而言，“人人有屋住”计划对于改善印度人的居住条件，仍然是杯水车薪。

虽然印度许多大城市住房短缺，但其高端住房却面临较大的库存压力。原因在于，开发低端市场利润较薄，开发商们更青睐利润丰厚的高端住房。这导致房地产市场存在较为严重的结构性失衡问题。

在印度，有财富高达473亿美元、拥有私人机场的超级富豪，也有日均收入少于2美元的上亿穷人。印度住房分布真切地反映了贫富分化格局。据统计，印度约有上亿人居住在贫民窟中。

以德里为例，南部的新德里道路整洁、鲜花盛开，使馆区等公务、商务区域堪与发达国家的城市媲美，鲁斯琴街区等著名豪宅区的优雅也丝毫不逊色于欧洲城市。而被新德里包围的旧德里则充斥着脏乱的贫民窟，街道狭窄、破败的老房子摇摇欲坠，部分区域甚至是满目废墟、垃圾遍地。

住房差距更为悬殊的是孟买。孟买是印度最大、最发达的城市之一，其人口密度约为纽约的两倍，城市核心地带高楼林立、灯火辉煌。

但同样在孟买，城里还有多达3296个贫民窟，其中达拉维贫民窟堪称亚洲最大的贫民窟，共有60多万居民，8.6万栋房屋，人口密度达每平方公里1.7万人。

令人惊诧的是，孟买贫民窟的居民中不乏中产阶层人士。统计显示，有47.06%的贫困人口和77.45%的中产阶层生活在孟买贫民窟，这类人群主要是来自农村的新一代移民，他们虽然拥有较好的工作岗位和较高的收入水平，但仍无法在孟买购买正规住房。这也从侧面反映了孟买房价之高。

印度贫民窟的住房大部分是乱搭乱建而成，属于非正规性住房，相关市政设施、卫生条件较差。调查显示，贫民窟中65%的住房建在政府所持有的公共土地上，一旦政府将土地收回，这些住房将被拆除。由于这些住房在建设前未能得到政府许可，不受法律保护，故在拆除时，相关居民只能获得很少的补偿，甚至一无所获。

三大症结

造成印度大城市住房困境的原因主要有三点。

第一，印度土地制度僵化，城市规划难以实施。

印度的土地属私人所有，大量土地掌握在私人手里。由于政府能够运用的土地资源不足，因此对城市的统一开发受阻，也很难对土地进行统一规划和管理。此前，果阿邦地方政府构建经济特区的设想就因土地问题受阻，无奈最终取消了推动房地产开发商投资的优惠政策。

果阿邦的案例并非孤证。在印度城市扩张的过程中，不仅工业、基础设施、住宅建设在互相争抢所需土地，它们与土地所有者的征地冲突也在不断升级。

印度在进行城市建设时，政府受制于土地资源有限、财政力量匮乏，加之治理能力不足、效率较为低下，很难进行大规模的城市改造和市政基础设施建设，最终结果是，不仅城市住宅严重短缺的问题无法解决，现有住房的基础公共设施也无法保障，更遑论解决棘手的贫民窟问题了。

第二，印度货币增发严重，催生房价上涨。

据印度媒体报道，2011年至2015年印度流通货币增发迅猛，增幅达40%。流通领域中面值500卢比的纸币增发了76%，面值1000卢比的纸币增发了109%。而同期的经济增长仅为30%，货币增发与经济增长之间已严重脱节。

同时，货币政策出现时滞，通货膨胀产生；莫迪政府近年的“废钞令”等，使得普通民众对政府的货币体系产生质疑。

各种因素促使人们寻求抵御货币贬值的办法，购房成为资产保值的重要手段，从而导致房价被进一步抬高。

第三，印度城镇化进程加速，人口大量涌入城市。

跟所有新兴经济体一样，伴随经济的高速增长，印度人口正迅速向大城市聚集。据统计，截至2018年底，印度人口约为13.72亿，城市化率约为32.8%。孟买、德里是印度的两个超级城市，人口数量均在2000万以上，加尔各答、班加罗尔、海得拉巴等特大城市人口均在千万以上。

根据彭博智库分析研究中心发布的数据，印度近9亿人处于全盛购房年龄，比其他任何一个国家都要多。以这一数量巨大的群体为基础，印度大城市的房价攀向世界之巅。

（作者单位：浙江理工大学中印社会政策与法律比较研究中心）